העברה ללא תמורה של דירה לקרוב משפחה זאת עסקת במקרקעין לכל דבר ועניין ועל כן הינה דורשת דיווח לרשויות על פי דין וחלים עליה כל הדינים החלים על מכירה רגילה. העברה ללא תמורה: הכוונה להעברת נכס מקרקעין מבעליו לאדם אחר נטול כל תגמול, הכוונה במתנה.
מה העברת דירה ללא תמורה מחייבת?
העברת דירה במתנה מבלי לקבל תגמול כל שהוא בין קרובים. למשל מהורים לאחד הילדים (מעל גיל 18) מבלי שהנעבר (מקבל הדירה) ישלם כל תשלום על כך. החוק מגדיר קרובים כבני משפחה גרעינית.
- כאמור מדובר בעסקה החייבת בדיווח לרשויות אשר עשויה ליצור חבויות מס של מי מהצדדים לעסקה.
- מהיותה עסקה במקרקעין, מחייבת העסקה גם מסמכים בכתב (חוזה) המגדירים במדויק את העסקה.
- כמו כן קיימת בעסקה כזו חובת זהירות מוגברת על הצדדים לרישום הערת אזהרה בגין העסקה בשל אופיה המשפחתי שהיא העברה ללא תגמול.
המניעים להעברת דירה ללא תמורה
- נהוג לבצע העברת דירה ללא תמורה על מנת לרכוש בית שני
למשל מי שבבעלותו בית וחפץ לקנות אחד נוסף, במידה ויבצע העברת דירה במתנה בטרם רכישת הבית השני, הרי שיוכל להנות מפטור ממס רכישה ברכישת הבית השני, כך גם אם יתחייב למכור את הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים מרכישת הבית השני.
- סיבה נוספת להעברת דירה היא חיסכון במס שבח;
במידה ולאדם שתי דירות, אם יעביר אחת מהן לקרובו יוכל לעשות זאת כאמור בפטור מלא ממס שבח במסירה הראשונה (בין קרובים) ולהנות גם מפטור מלא במכירה הדירה השנייה, הכל כמובן במגבלות הקבועות בחוק.
חשוב לציין, כי בין אם להעביר דירה ללא תמורה בין הקרובים לבין האפשרות למכור את הבית שהועברה במתנה, קיימת תקופת צינון של 3 שנים. במידה והדירה משמשת למגורי המעבר וארבע שנים במידה ואינה משמשת למגוריו.
מהי תקופת הצינון?
תקופת הצינון היא כנראה "המוקש" הכי גדול בעסקאות מתנה, והוא נקרא בשפה המקצועית "תקופת צינון". המדינה, במידה רבה של צדק מהצד שלה, חוששת שאנשים ישתמשו במתנות רק כדי לעשות תרגילי מס.
הנה הפירוט של הזמנים שחובה להכיר, כי טעות של יום אחד יכולה לעלות מאות אלפי שקלים:
המסלול המהיר: 3 שנים (אם אתם גרים בדירה)
אם קיבלתם את הדירה מההורים ועברתם לגור בה פיזית, המדינה באה לקראתכם. היא מבינה שהדירה משמשת אתכם למגורים ולכן תקופת ההמתנה קצרה יותר. מרגע שהדירה נרשמה על שמכם והתחלתם לגור בה כביתכם העיקרי, אתם צריכים לחכות 3 שנים לפני שתוכלו למכור אותה וליהנות מהפטור ממס שבח של "דירה יחידה".
המסלול האיטי: 4 שנים (אם אתם לא גרים בדירה)
אם קיבלתם את הדירה אבל החלטתם להשכיר אותה לאחרים או שהיא עומדת ריקה, המדינה קצת יותר חשדנית. במקרה כזה, תקופת הצינון מתארכת ל-4 שנים. רק אחרי ארבע שנים מלאות מהיום שהדירה עברה לבעלותכם, תוכלו למכור אותה עם הפטור המיוחל.
מתי הספירה מתחילה?
זהו פרט טכני קריטי: הספירה לא מתחילה מהיום שאמרתם "תודה" לאבא, ואפילו לא תמיד מהיום שחתמתם על התצהירים אצל עורך הדין. הספירה מתחילה מהיום שבו העסקה הסתיימה ברישום או מהיום שבו הוגש הדיווח לרשות המיסים (המוקדם מביניהם, ובכפוף לתנאים מסוימים). עורכי דין רבים ממליצים להמתין עוד כמה חודשים מעבר לזמן הקבוע בחוק ליתר ביטחון, כדי שלא יהיה שום ספק בחישוב של רשות המיסים.
מה קורה אם מוכרים לפני שהזמן עבר?
אם לא התאפקתם ומכרתם את הדירה אחרי שנתיים, למשל, אתם תשלמו מס שבח מלא. ומה שמכאיב כאן במיוחד הוא שהמס לא מחושב לפי השווי של הדירה ביום שקיבלתם אותה במתנה, אלא לפי היום שבו ההורים שלכם קנו אותה במקור. אם הם קנו אותה לפני 20 שנה במחיר נמוך, הרווח (השבח) יהיה עצום, והמס עלול לבלוע נתח ענק מהכסף שאמור היה להישאר אצלכם.
נקודה חשובה שיש לדעת: אם קיבלתם את הדירה במתנה לפני שהייתם נשואים, ואז התחתנתם, ובן הזוג שלכם מביא איתו דירה משלו – כללי הצינון והפטורים עלולים להשתנות בגלל "חזקת התא המשפחתי". זה מצב שבו חייבים ייעוץ ספציפי כדי לא לאבד את הפטור.
מתנה בנדל"ן היא ריצה למרחקים ארוכים. מי שמתכנן למכור את הדירה בטווח הקצר כדי להשתמש בכסף (למשל כדי לקנות דירה גדולה יותר), חייב לקחת בחשבון את שנות הצינון האלו בתוכנית הכלכלית שלו.
הגנת המעביר – האפשרות להתחרט
כשמדברים על העברת דירה במתנה מהורה לילד, אנחנו נוגעים באחד המהלכים הרגישים ביותר – לא רק כלכלית, אלא גם אנושית. הורים רבים מעוניינים להעניק לילדיהם "קרש קפיצה" בחיים, אך באותה נשימה הם חוששים, ובצדק, לאבד את הביטחון האישי שלהם או את השליטה על הנכס שעמלו עבורו כל חייהם.
כדי שהמתנה לא תהפוך למקור לדאגה, המשפט הישראלי מציע מספר מנגנוני הגנה שנועדו להבטיח שההורה נשאר מוגן, גם לאחר שהבעלות הפורמלית עברה לילד:
1. הבטחת קורת גג: זכות מגורים לכל החיים
החשש הגדול ביותר של הורים הוא שיום אחד, בגלל סכסוך משפחתי או שינוי בנסיבות, הילד יבקש למכור את הדירה או לפנות אותם ממנה.
הפתרוןבא לידי ביטוי ברישום הערת אזהרה בטאבו בדבר "הימנעות מעשיית עסקה" וזכות מגורים. בתוך הסכם המתנה, קובעים במפורש כי להורים שמורה הזכות להתגורר בדירה ללא תשלום עד אחרית ימיהם. הערה זו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין והיא מהווה "תמרור עצור" לכל קונה פוטנציאלי או בנק – אי אפשר למכור את הדירה או לשעבד אותה מבלי שהזכות של ההורים תכובד.
2. הגבלת יכולת המכירה: "זכות הווטו"
הורים רבים רוצים לוודא שהילד לא ימכור את הדירה כדי "לבזבז" את הכסף או לסגור חובות, ובכך יאבד את הנכס המשפחתי.
הפתרון - ניתן להתנות את המתנה בתנאי מגביל, הקובע כי המקבל (הילד) אינו רשאי למכור, להעביר או לשעבד את הדירה לצד שלישי כלשהו ללא הסכמה מפורשת ובכתב של ההורים. גם הגבלה זו מגובה ברישום הערת אזהרה בטאבו, מה שהופך את הנכס ל"נעול" בפועל כל עוד ההורים בחיים או עד למועד שנקבע.
3. חבל ההצלה: הזכות לחזור בך מהמתנה
חשוב להבין שמתנה בנדל"ן היא תהליך, ולא אירוע של רגע אחד. כל עוד העסקה לא הסתיימה ברישום סופי בטאבו על שם הילד, היא נחשבת מבחינה משפטית כ"התחייבות לתת מתנה".
- הזכות להתחרט: לפי חוק המתנה, נותן המתנה יכול לחזור בו מהתחייבותו בכמה מקרים:
- אם המקבל התנהג בצורה מחפירה כלפי נותן המתנה או בן משפחתו.
- אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה (למשל, ההורה זקוק לכסף לטיפול רפואי דחוף).
- כל עוד הילד לא שינה את מצבו לרעה בהסתמך על המתנה (למשל, לא מכר דירה אחרת או לקח התחייבויות כספיות כבדות על סמך הדירה החדשה).
4. הגנה מפני "צדדים שלישיים" (גירושין וחובות)
מה קורה אם הילד שקיבל את הדירה מתגרש? ללא הגנה נכונה, בן או בת הזוג של הילד עלולים לדרוש מחצית מהדירה שנתתם.
- הפתרון: שילוב של הסכם מתנה מפורט יחד עם הסכם ממון שהילד חותם עליו מול בן זוגו. ההסכמים הללו מגדירים שהדירה היא "נכס חיצוני" שאינו בר-איזון במקרה של פרידה. כך מובטח שהמתנה תישאר בתוך המשפחה הגרעינית שלכם.
רמת התחכום של הסכם המתנה היא זו שקובעת את רמת השקט הנפשי שלכם. העברת דירה אינה פעולה טכנית של חתימה על טפסים, אלא בניית מעטפת משפטית ששומרת על האינטרסים שלכם כהורים ומוודאת שהמתנה אכן תשיג את מטרתה המקורית.
חזקת "התא המשפחתי"
הורים רבים שמחזיקים בדירה ומעוניינים לרכוש דירה נוספת להשקעה, חושבים שמצאו "פרצה" חכמה בחוק: הם רושמים את הדירה הראשונה על שם הילד הקטין שלהם ובכך הופכים באופן רשמי ל"חסרי דירה". המטרה ברורה – לרכוש את הדירה הבאה כדירה יחידה ולהנות ממס רכישה מופחת (שחוסך עשרות ואף מאות אלפי שקלים).
אולם, רשות המיסים מכירה את הדינמיקה הזו היטב, והחוק בישראל קבע מחסום ברור שנקרא "חזקת התא המשפחתי".
להלן המשמעות של המחסום הזה עבור התכנון הכלכלי שלכם:
הילד הוא חלק מכם (לפחות עד גיל 18)
מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, הורים וילדיהם הקטינים (מתחת לגיל 18) נחשבים לרוכש אחד. המשמעות היא שגם אם הדירה רשומה בטאבו על שמו של הילד בן ה-5, רשות המיסים "צובעת" אותה כדירה השייכת להורים.
כשתבואו לרכוש דירה נוספת על שמכם, המערכת תזהה מיד שבתא המשפחתי שלכם כבר קיימת דירה, ותחייב אתכם במס רכישה לפי מדרגות של "דירה נוספת" (שמתחילות בדרך כלל ב - 8%).
למה ה"טריק" הזה לא עובד?
החוק נועד למנוע פיצול מלאכותי של נכסים בתוך המשפחה רק כדי להתחמק ממס. המדינה מניחה שקטין אינו עצמאי מבחינה כלכלית, ולכן הנכסים שלו הם למעשה חלק מהפורטפוליו של ההורים.
- החריג היחיד: אם הילד הוא קטין נשוי (מקרה נדיר מאוד), הוא עשוי להיחשב כתא משפחתי נפרד. בכל שאר המקרים – הדירה שלו היא הדירה שלכם לצורכי מס.
ההשלכות ארוכות הטווח על הילד
מעבר לעובדה שלא חסכתם במס רכישה כפי שתיכננתם, אתם עלולים לייצר נזק כלכלי עתידי לילד עצמו:
- שריפת הפטור: כשהילד יגדל וירצה לקנות דירה ראשונה משלו לאחר גיל 18, הוא כבר ייחשב כמי ש"בבעלותו דירה". הוא לא יוכל להנות מהטבות של רוכש דירה יחידה, לא יוכל להשתתף בתוכניות ממשלתיות (כמו "דירה בהנחה") וישלם מס רכישה גבוה כבר מהשקל הראשון.
- קושי בניהול הנכס: מכיוון שמדובר בקטין, כל פעולה בנכס (מכירה, השכרה ארוכת טווח או לקיחת משכנתא) דורשת אישור של בית משפט ופיקוח של האפוטרופוס הכללי, מה שהופך את הנכס ל"קפוא" וקשה מאוד לניהול.
רישום דירה על שם קטין הוא מהלך שחייב להיעשות מתוך רצון אמיתי להעניק לו נכס לחיים, ולא ככלי לתיכנון מס רגעי. אם המטרה היא חיסכון במס רכישה על הדירה הבאה שלכם – המהלך הזה פשוט לא ישיג את המטרה.
מה קורה במצב שבו הילד כבר מעל גיל 18
ברגע שהילד חוגג את יום הולדתו ה-18, חוקי המשחק משתנים לחלוטין. מבחינת רשות המיסים, הילד הופך ליחידה כלכלית נפרדת. "חזקת התא המשפחתי" שקשרה אתכם יחד מתפרקת, ומרגע זה הוא אדם עצמאי עם זכויות (וחובות) מס משלו.
העברה ללא תמורה לילד מעל גיל 18 היא הדרך החוקית והיעילה ביותר "לנקות" את שמכם מנכסים ולרכוש דירה נוספת במס מופחת. זה מהלך שחוסך המון כסף, אבל הוא דורש אמון מלא בין ההורים לילד, כי הדירה היא שלו לכל דבר ועניין.
הנה המשמעויות הפרקטיות של המעבר הזה, ואיך הוא משפיע על היכולת שלכם לתכנן את המיסים במשפחה:
ההפרדה המוחלטת: אתם כבר לא "אחד"
אם הילד מעל גיל 18, אתם יכולים להעניק לו דירה במתנה, ומהרגע שהיא על שמו – היא נמחקת מה"מלאי" שלכם. המשמעות היא שאם זו הייתה הדירה היחידה שלכם, אתם חוזרים להיחשב ל"חסרי דירה". אם תלכו לקנות דירה חדשה על שמכם למחרת, תשלמו מס רכישה מופחת של דירה יחידה, למרות שלילד שלכם יש דירה משלו (שקיבל מכם).
היתרון הגדול: רכישת דירה על שם הילד
הורים רבים בוחרים לרכוש דירה מלכתחילה על שם הילד הבגיר. במקרה כזה:
- הדירה נחשבת כ"דירה יחידה" של הילד, ולכן הוא נהנה ממדרגות מס רכישה נמוכות מאוד (ולרוב פטור מלא עד סכום מסוים).
- ההורים נשארים עם הדירות שלהם ללא שינוי בסטטוס המס.
זהו כלי לגיטימי לחלוטין לתיכנון מס, בניגוד לרישום על שם קטין שראינו קודם.
המכשול: "מבחן המגורים והתלות"
למרות שהחוק היבש אומר שגיל 18 הוא קו הפרדה, רשות המיסים לפעמים מנסה לאתגר את זה אם היא מרגישה שמדובר בפיקציה. אם הילד אמנם מעל גיל 18, אבל הוא עדיין גר איתכם, סמוך על שולחנכם, ואתם אלו שמנהלים את הדירה שלו, גובים את שכר הדירה ומשתמשים בכסף – רשות המיסים עלולה לטעון שמדובר ב"העברה מלאכותית".
- הטיפ שלנו: חשוב להראות הפרדה אמיתית. שהחוזה מול השוכר יהיה על שם הילד, שחשבון הבנק אליו נכנס השכירות יהיה שלו, ושהוא יהיה מעורב בניהול הנכס.
"תקופת הצינון" חוזרת לתמונה
גם כאן, אם העברתם לילד הבגיר דירה שהייתה שלכם במתנה, הוא יהיה כפוף לתקופת הצינון שדיברנו עליה (3 או 4 שנים) לפני שיוכל למכור אותה בפטור ממס שבח. העובדה שהוא מעל גיל 18 לא מבטלת את הצורך להוכיח שהמתנה היא לטווח ארוך ולא לצורך מכירה מיידית.
משכנתא: האתגר הטכני
חשוב לזכור שבגיל 18, לרוב הילדים אין הכנסה קבועה או "דירוג אשראי" מרשים. לכן, למרות שמבחינת מיסוי הדירה שלו, הבנק ידרוש שההורים יהיו ערבים משלמים או "לווים תומכים". זה אפשרי ומקובל מאוד, אבל זה דורש תכנון פיננסי מול הבנק עוד לפני החתימה על החוזה.
אובדן הטבות ל"דירה יחידה" עבור המקבל
זו נקודה קריטית שלעיתים קרובות הולכת לאיבוד בתוך ההתלהבות של ההורים "לעזור לילד". חשוב להבין שמתנה בדמות דירה היא לא רק נכס, היא גם סטטוס משפטי שמשנה את כל העתיד הכלכלי של הילד מול רשויות המדינה.
הנה ההסבר המפורט על הנזק הכלכלי הפוטנציאלי שיכול להיגרם למקבל המתנה:
1. אובדן הפטור ממס רכישה על הדירה ה"אמיתית"
בישראל, לרוכש דירה יחידה יש פטור משמעותי מאוד ממס רכישה (עד תקרה של כ-2 מיליון ש"ח). ברגע שרשמתם דירה על שם הילד, הוא כבר לא "חסר דירה". כשבעתיד הוא ירצה לקנות את דירת החלומות שלו יחד עם בן או בת זוגו, המדינה תראה בו כמי שרוכש "דירה שנייה". במקום לשלם אפס ש"ח מס רכישה, הוא עלול למצוא את עצמו משלם מס שמתחיל ב-8% מהשקל הראשון. על דירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח, מדובר בהוצאה פתאומית של 200,000 ש"ח שלא הייתה קיימת לולא המתנה.
2. חסימת הדרך לתוכניות ממשלתיות (דירה בהנחה)
תוכניות כמו "דירה בהנחה" (לשעבר מחיר למשתכן) מיועדות אך ורק למי שעומד בקריטריונים של "חסר דירה". ברגע שדירה רשומה על שם הילד, הוא נפסל אוטומטית מהשתתפות בהגרלות הללו. ההנחות בתוכניות אלו יכולות להגיע ל-300,000 ש"ח ואף יותר ממחיר השוק. הורה שנותן דירה ישנה בפריפריה בשווי נמוך, עלול בטעות לחסום לילד שלו אפשרות לקנות דירה חדשה בהנחה של מאות אלפי שקלים במרכז הארץ.
3. "שריפת" הטבות המשכנתא לזכאים
משרד הבינוי והשיכון מעניק "תעודת זכאות" למשכנתא בתנאים מועדפים (ריביות מסובסדות) לאנשים שאין בבעלותם דירה. ילד שקיבל דירה במתנה מאבד את הגישה למסלולים האלו, מה שיכול לייקר לו את עלויות המימון כשיבוא לקנות נכס משמעותי יותר בעצמו.
4. התסבוכת של "דירה בשותפות"
לפעמים הורים מעבירים רק חלק מהדירה במתנה (למשל, שליש דירה לכל ילד). כאן המלכודת גדולה עוד יותר: בחוקי המס, גם בעלות על יותר משליש דירה נחשבת כבעלות על דירה שלמה לצורך אובדן הפטורים. הילד עלול למצוא את עצמו עם "חתיכת נכס" שלא באמת נותנת לו קורת גג, אבל מונעת ממנו את כל ההטבות של המדינה לרוכש דירה ראשונה.
איך בכל זאת עושים את זה נכון?
לפני שמעבירים את הדירה, עושים "חשבון מס עתידי". בודקים מה שווי המתנה היום מול מה שווי ההטבות שהילד יפסיד בעתיד. לפעמים עדיף להשאיר את הדירה על שם ההורים, להשכיר אותה ולתת לילד את שכר הדירה כמתנה חודשית, ובכך לשמור לו על הסטטוס של "חסר דירה" לרגע שבו הוא באמת יצטרך אותו.
הגנה מפני צדדים שלישיים (גירושין או חובות)
כשאתם מעניקים דירה במתנה, אתם עושים זאת מתוך אהבה ורצון לדאוג לעתיד של הילד שלכם. אבל בעולם המשפטי, מתנה היא "שטח פתוח" שחשוף לסיכונים שלא תמיד חושבים עליהם ברגע החגיגי של החתימה. כדי שהדירה תישאר באמת אצל הילד ולא תזלוג לידיים זרות, חייבים לעטוף את העסקה בהסכם מתנה או הסכם ממון.
הנה הסיבות שבגללן מדובר ברשת ביטחון הכרחית:
הגנה מפני גירושין: "חזקת השיתוף"
לפי החוק היבש, נכסים שמתקבלים במתנה או בירושה אמורים להישאר רק אצל מי שקיבל אותם ולא להתחלק עם בן הזוג במקרה של פרידה. אבל (וזה "אבל" גדול), בתי המשפט יצרו לאורך השנים את מה שנקרא "כוונת שיתוף ספציפית".
אם הילד שלכם יתגורר בדירה עם בת זוגו במשך שנים, הם יגדלו שם ילדים, ישפצו אותה יחד או ישלמו ממקורות משותפים את חשבונות התחזוקה – בית המשפט עלול לקבוע שנוצרה כאן כוונה לשתף את הנכס. במקרה כזה, ביום פרידה, הילד שלכם יצטרך לתת חצי מהדירה שאתם נתתם לו לאקס או לאקסית.
הפתרון: הסכם מתנה מפורט שקובע שהדירה היא "נכס חיצוני" ולא תתחלק לעולם, ובמידת האפשר – הסכם ממון שהילד חותם עליו מול בת הזוג, שבו הם מסכימים במפורש שהדירה שקיבל מהוריו שייכת רק לו.
הגנה מפני נושים: כשהעסק של הילד נקלע לקשיים
החיים מלאים בהפתעות, ולא תמיד הן נעימות. אם הילד שלכם יפתח עסק שייקלע לחובות, או יסתבך בתביעה משפטית כבדה, הדירה שרשומה על שמו בטאבו היא הנכס הראשון שהנושים (או הבנקים) ינסו לשים עליו יד. הם יבקשו לעקל את הדירה כדי לסגור את החוב.
הפתרון: בתוך הסכם המתנה ניתן לשלב מנגנונים שקובעים שהמתנה היא תלוית תנאי, או לרשום הערת אזהרה לטובתכם (ההורים). הערה כזו מקשה מאוד על נושים חיצוניים "לבלוע" את הנכס, כיוון שיש לכם זכויות קודמות בדירה שמונעות מהילד לעשות בה כרצונו ללא אישורכם.
מניעת סכסוכים בתוך המשפחה
הסכם מתנה מסודר עושה סדר גם מול האחים האחרים. הוא מגדיר בבירור שזו מתנה ולא "הלוואה" או "מקדמה על חשבון הירושה". זה מונע מלחמות עתידיות בין הילדים אחרי לכתכם, כשכל אחד יפרש אחרת את מה שהיה ביניכם לבין הילד שקיבל את הדירה.
*** העברת דירה במתנה ללא הסכם היא כמו לתת למישהו מכונית יקרה בלי ביטוח. זה נחמד מאוד עד לרגע שבו קורה משהו לא צפוי. הסכם מתנה או הסכם ממון הם לא סימן לחוסר אמון בילד או בבת זוגו, אלא ניהול סיכונים אחראי שנועד לוודא שההשקעה שלכם והבית שלכם יישארו בתוך המשפחה שלכם, לא משנה מה יקרה בחוץ.
המיסוי ב"יום שאחרי"
זהו אחד הפרטים הכי פחות מדוברים בעסקאות מתנה, והוא מהווה "הפתעת מס" שיכולה להגיע שנים אחרי שהעסקה נחתמה. הורים רבים בטוחים שביום שהם מעבירים את הדירה לילד, "מונה המס" מתאפס, והרווח שהדירה צברה עד אותו יום פשוט נמחק. המציאות היא הפוכה לגמרי.
במערכת המס הישראלית קיים עיקרון שנקרא "רציפות המס". המשמעות שלו פשוטה אך בעלת השפעה כלכלית אדירה: המדינה רואה בילד שקיבל את המתנה כממשיך הדרך של ההורה לכל דבר ועניין.
הנה המשמעות הפרקטית של זה ביום שבו הילד ירצה למכור את הדירה:
חישוב הרווח – חוזרים אחורה בזמן
נניח שקניתם דירה לפני 25 שנה ב - 500,000 ש"ח. היום, כשאתם נותנים אותה לילד במתנה, היא שווה 2,500,000 ש"ח. הילד ממתין בסבלנות את "תקופת הצינון" (שלוש או ארבע שנים), ואז מחליט למכור אותה ב-3,000,000 ש"ח.
הילד אולי חושב: "הרווח שלי הוא רק 500,000 ש"ח (ההפרש בין השווי ביום שקיבלתי לבין יום המכירה)".
אבל רשות המיסים אומרת: לא. מבחינתנו, הרווח הוא מהיום שבו הדירה נכנסה למשפחה. כלומר, הרווח הוא 2,500,000 ש"ח (ההפרש בין המחיר שבו אתם קניתם לבין המחיר שבו הוא מכר).
חבות המס – מאות אלפי שקלים שלא תוכננו
אם לילד אין פטור מוחלט ממס שבח (למשל, כי יש לו כבר דירה אחרת בבעלותו), הוא יצטרך לשלם מס על כל הרווח המצטבר הזה. מס שבח הוא בדרך כלל בגובה של 25% מהרווח הריאלי. בסיפור שלנו, מדובר על תשלום מס של מאות אלפי שקלים שהילד פשוט לא לקח בחשבון. במקום לקבל 3 מיליון ש"ח נקיים, הוא עלול להישאר עם הרבה פחות.
למה זה "מלכודת"?
הבעיה מתחילה כשהילד בונה על הכסף הזה כדי לקנות דירה גדולה יותר. הוא עושה חישובים לפי שווי השוק של הנכס, ואז ברגע המכירה הוא מגלה שחלק נכבד מההון העצמי שלו הולך למדינה. עבור צעירים שרק מתחילים את דרכם, זו יכולה להיות מכה כלכלית שתשנה את כל התוכניות שלהם.
האם יש דרך להמנע מזה?
הדרך העיקרית היא לוודא שהילד אכן יהיה זכאי לפטור של דירה יחידה ביום המכירה. אם הדירה שנתתם לו היא דירתו היחידה, הוא יוכל למכור אותה בפטור מלא ממס שבח (עד תקרה של כ-5 מיליון ש"ח), וההיסטוריה של מחיר הקנייה שלכם לא תשפיע.
אבל, אם לילד יש כבר דירה משלו, או שהוא מתכנן להחזיק בדירה שנתתם לו כהשקעה ולרכוש דירה נוספת למגורים – הוא חייב לדעת שה"שבח" שלכם עובר אליו בירושה עוד בחייכם.
כשנותנים דירה במתנה, חובה לשמור את חוזה הרכישה המקורי שלכם ואת כל הקבלות על השיפוצים שביצעתם לאורך השנים. ביום שהילד ימכור, אלו המסמכים היחידים שיעזרו לו להפחית את חבות המס ולהוכיח שהרווח קטן יותר ממה שרשות המיסים חושבת.
ההבדל בין קבלת דירה במתנה (בחיים) לבין קבלת דירה בירושה (לאחר הפטירה)
ההבדל בין קבלת דירה במתנה (בחיים) לבין קבלת דירה בירושה (לאחר הפטירה) הוא דרמטי בכל הנוגע למס שבח. בעוד שמתנה מעבירה איתה את "היסטוריית המחירים" שלכם (מה שיוצר את המלכודת שדיברנו עליה), בירושה יש כללים אחרים שיכולים לחסוך הון.
כאן נכנס לתמונה ההסכם בין יורשים ככלי משלים לצוואה, שמאפשר "לנקות" את הבעיות האלו:
1. "כניסה לנעלי המוריש" – הפטור שעובר בירושה
בירושה, החוק קובע שאם המוריש (ההורה) היה זכאי לפטור ממס שבח אילו היה מוכר את הדירה בעצמו ביום מותו, היורש מקבל את הדירה כשהיא "נקייה" ממס שבח רעיוני על העבר.
- המלכוד: הפטור הזה תקף רק אם להורה הייתה דירה אחת בלבד.
- הפתרון דרך הסכם יורשים: אם היו להורה שתי דירות ושני ילדים, במקום שכל ילד יקבל חצי מכל דירה (וישלם מס שבח על הדירה השנייה בעתיד), הם יכולים לחתום על הסכם שבו כל אחד מקבל דירה אחת שלמה. כך, כל ילד יוכל בעתיד למכור את הדירה שלו בפטור של "דירה יחידה", מבלי שהדירה השנייה תפריע לו.
2. מניעת "תשלומים כפולים" של מס רכישה
במתנה בחיים, הילד משלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל (מה שנקרא "מס רכישה מופחת"). בירושה, לעומת זאת, אין מס רכישה בכלל.
- הסכם בין יורשים מאפשר לכם לשנות את חלוקת הנכסים שנקבעה בצוואה (למשל: אח אחד לוקח את הדירה והשני לוקח את המזומן שבבנק) ועדיין להיחשב כמי שקיבלו את הנכס בירושה. המדינה לא תראה בזה "מכירה" בין האחים, ולכן לא יהיה מס רכישה ולא מס שבח על ההחלפה הזו.
3. איפוס "תקופת הצינון"
זוכרים את ה-3 או 4 שנים שצריך לחכות במתנה? בירושה זה עובד אחרת.
- אם אתם מוכרים דירה שקיבלתם בירושה וההורה היה זכאי לפטור (דירה יחידה), אתם לא צריכים לחכות יום אחד. אתם יכולים לקבל את צו קיום הצוואה ולמכור את הדירה באותו שבוע בפטור ממס.
- באמצעות הסכם יורשים, אתם יכולים לוודא שהדירה מגיעה ליורש שהכי "צריך" את הפטור הזה כרגע, ובכך לנצל את ההטבה בצורה מקסימלית.
4. גמישות שהמתנה לא מאפשרת
מתנה היא מהלך סופי. ברגע שנתתם, הדירה של הילד. הסכם בין יורשים קורה בנקודת זמן שבה כל הנתונים כבר ידועים: כמה דירות יש לכל ילד, מה מצב השוק, ומה גובה המס הצפוי. זה מאפשר לעשות "אופטימיזציה" של הרכוש המשפחתי רגע לפני שהכל נרשם בטאבו.
***העברת דירה במתנה בחיים היא פתרון מצוין למי שרוצה לראות את הילדים נהנים מהנכס כבר עכשיו, אבל היא דורשת "תשלום" בדמות תקופות צינון וסיכוני מס עתידיים. הסכם בין יורשים הוא הכלי שמאפשר לתקן טעויות מיסוי של הרגע האחרון ולחלק את העיזבון בצורה הכי חסכונית שיש.
ההשלכות בהעברת דירה במתנה
לעצם הבעלות על דירת מגורים יש השלכות בהרבה מאוד רבדים. זה בא לידי ביטוי בתחום המיסוי, הזכאות לתנאים סוציאליים כאלה ואחרים, תשלומי ביטוח לאומי, זכאות לדיור בר השגה ועוד.
על כן חשוב מאוד לוודא כי העברת דירה במתנה ללא תמורה נעשית בהסכמה מלאה של שני הצדדים, ללא לחץ או איום מתוך הבנה של כל ההשלכות של ביצוע המסירה מבלי קבלת תגמול.
צריך לבדוק מהו התמריץ לביצוע העסקה אל מול החסרונות שלה לצדדים. בנוסף חשוב לוודא כי העסקה עומדת בכל התנאים המאפשרים הנאה מיתרונות אלה, על מנת שהדברים יעברו בצורה חלקה וניתן יהיה להשלים את העסקה.
העברה ללא תמורה כוללת הטבות מס
יחד עם זאת קיימות הטבות מס המוענקות במקרה של העברת דירה במתנה לקרוב. פטור ממס שבח למעביר הנכס ופטור חלקי ממס רכישה למקבל הנכס. כמו כן, מסירה בין קרובים פטורה מהיטל השבחה, אך הנעבר מתחייב לשלם את ההיטל בעת מכירת הדירה.
הגדרת קרוב לעניין מס השבח
כאשר יש הבחנה בין הגדרת קרוב לעניין מס השבח לבין הגדרת קרוב לעניין מס הרכישה. חשוב לציין כי בשל היות ההעברה "עסקה במקרקעין" קיימת גם דרישת כתב, דהיינו הסכם בין המעביר לנעבר ממנה יעלו כל פרטי העסקה. למעשה מדובר בחוזה מיוחד במסגרתו מקבל המתנה נהנה ללא מתן כל תמורה. סעיף החוק החולש על עסקה כזו מלבד חוק המקרקעין הינו סעיף 5 לחוק המתנה.
"קרוב" לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו;
לעניין מס השבח - בן הזוג של האח אשר נקרא" גיס" נחשב קרוב ואילו אח של בן הזוג הנקרא "גיס" גם כן הוא אינו קרוב , כך גם בנו של האח -האחיין אינו נחשב קרוב. העברה ללא תמורה בין קרובים תהא פטורה מממס שבח.
הגדרת קרוב לעניין מס רכישה
לעניין מס רכישה קרוב משפחה הוא בן זוג. כולל מי שהיה בן זוג במשך חצי שני לפני המכירה, הורה, צאצא (גם נכד),בן זוג של צאצא, אח ואחות. על פי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) תשל"ה-1974 מס הרכישה אשר יחול על נעבר קרוב כאמור הינו 1/3 ממס הרכישה שהיה חל על העברה ללא תמורה שלא בין קרובים. ככל שמדובר בדירה יחידה אזי מחשבים את מלוא הסכום שהיה חל במידה ולא "קרוב" ומהסכום שמתקבל יש לשלם 1/3 , במידה ולא דירה יחידה אזי 1/3 מ- 8% עד סכום מסויים הקבוע בתקנות ומעל סכום זה 10%.
התחייבות להעברת דירה ללא תמורה:
(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.
(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה. זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.
(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן.
המאפיינים של עסקת העברת דירה ללא תמורה
על פי חוק המקרקעין עסקה במקרקעין מסתימת ברישום (בטאבו). על כן גם סיומה של עסקת מתנה של מקרקעין הינו ברישום. יחד עם זאת בשל נסיבות ההסכם קיימים מאפיינים מיוחדים לעסקה כזו. כך למשל נותן המתנה יכול לחזור בו מן המתנה עד סיומה של העסקה ברישום וזאת כל עוד הנעבר (מקבל המתנה) לא שינה את מצבו בהסתמך על המתנה.
בנוסף במסגרת הסכם ההעברה יכול המעביר להתנות את המתנה בתנאים או לציין נסיבות אשר בהתקיימן יוכל לחזור בו מן המתנה הגם שנסתיימה ברישום. כך למשל כאשר הנעבר מתנהג למעביר בצורה שאינה הולמת או במקרה של שינוי לרעה במצבו הכלכלי של המעביר.
העברת דירה במתנה בין קרובים - מותנית הערת אזהרה
יצוין כי בהעברת מתנה בין קרובים קיימת גם אחריות מוגברת של הצדדים לעניין רישום הערת אזהרה. וזאת על מנת להזהיר צד ג' מפני עסקאות נוגדות. שכן בשל העובדה שמדובר העסקאות בתוך המשפחה אלו עסקאות אשר מטבען קשות לאיתור. ולכן קיימת אחריות מוגברת לרשום הערת אזהרה על העסקה.
העברת דירה בפטור ממס
העברה ללא תמורה על מנת שתוכל להנות מן הפטורים הקבועים לעניין זה בחוק צריך שתעשה לקרובים משפחה מדרגה ראשונה. החוק קובע הגדרות שונות של "קרוב" לעניין מס שבח ולעניין מס רכישה.
העברת דירה ללא תמורה בסייגים
ניתן לבצע זאת גם בסייגים, זאת אומרת שהמעביר, אשר מבצע פעולה זאת מבלי רווח - כלומר במתנה, יכול להתנות את המתנה בתנאים שקבע. למשל תנאי של הסכמה לביצוע הליך של תמ"א 38, שיפוץ או כל תנאי אחר. ניתן להכניס בהסכם גם סעיף הקובע כי ניתן להחזיר מן המתנה במידה והתנאים לא ממולאים על ידי מקבל המתנה.
בנוסף לכך, רשאי המעביר לרשום הערת אזהרה לטובתו על הימנעות מעשיית עסקה במקרקעין ובאמצעות כך להשאיר לעצמו שליטה חלקית במקרקעין. הערה כזו יכולה למשל למנוע מכירת הנכס או שעבוד הנכס נטול הסכמת נותן המתנה וכו.
מדוע כדאי להעביר דירה במתנה לקרוב?
1. חיסכון במס שבח למעביר הדירה
כאשר בבעלותו של אדם שתי דירות מגורים, ניתן לבצע תכנון מס אשר יאפשר למכור את שתי הדירות בפטור ממס שבח. תכנון כאמור ניתן לבצע באמצעות העברה של אחת הדירות לקרוב; העברה ללא תמורה בין קרובים תעשה על פי פטור ספציפי להעברה כזו - [על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין וזאת על מנת לא לנצל את הפטור הכללי הניתן בגין מכירת דירת מגורים יחידה כל 18 חודשים [סעיף 49 ב (2)]. כלומר אדם שבבעלותו 2 דירות והוא מבקש להנות מפטור ממס שבח במכירת 2 הדירות, יעביר קודם דירה אחת לקרוב- על פי הגדרות הסעיף - העברה כזו תהא כאמור פטורה ממס שבח ( יש לשים לב שמדובר למעשה בדחיית מס, שכן מס השבח ישולם בעת מכירת הדירה על ידי אותו קרוב אליו הועברה הדירה ויחושב כאילו מכר אותה המעביר ) ולאחר ביצוע ההעברה למעשה נותרת בידיו דירה אחת בבעלותו- דהיינו דירת מגורים יחידה - אשר ניתן למכור בפטור כל 18 חודשים. והכל בכפוף לעמידה בכל יתר דרישות החוק בנוגע לפטור כאמור.
2. חיסכון במס רכישה למעביר הדירה
כיום קיים פטור מלא ממס רכישה של ( עד סכום של 1,919,515 ₪ ) ומס מדורג מעבר לסכום זה ,במידה ומדובר ברכישת דירה יחידה, ואילו במידה ולא מדובר בדירה יחידה אזי סכום המס הינו 8% ממחיר הדירה עד סכום מסויים ומעל סכום זה אף 10%. על כן קיימת משמעות רבה לפטור זה. לכן אדם המבקש לרכוש דירה נוספת יכול להעביר הדירה שבבעלותו לקרוב- למשל לבנו- ואז כאשר ירכוש את הדירה הנוספת למעשה תהא זאת דירתו היחידה והוא יוכל להנות מן הפטור.
על מנת להנות מפטור זה צריך להעביר את הדירה הראשונה בטרם רכישת הדירה החדשה-הנוספת- או לחילופין ניתן לעשות זאת בטרם ההעברה אך תוך התחייבות להעביר את הדירה הראשונה בתוך תקופה מסויימת הקבועה בחוק, כיום מדובר בתקופה של 24 חודשים.
יצוין כי על מנת למנוע מצב של מניפולציות וניצול הפטור לרעה קיימות בחוק תקופות צינון במהלכן לא יוכל הנעבר(מקבל הדירה במתנה) למכור את הדירה בפטור ממס. לגבי עסקאות שנערכו לאחר 1.1.2014 כאשר הנעבר מתגורר בדירה אזי תקופת הצינון הינה בת 3 שנים מיום שעבר להתגורר בדירה ואם אינו גר בדירה 4 שנים מיום ההעברה. בעסקאות שנערכו קודם לכן לא היתה הבחנה. קיימים פטורים מיוחדים, כך העברת דירה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים בדירה, פטורה לחלוטין ממס שבח ורכישה. במידה ואינם מתגוררים בדירה, פטור מלא ממס שבח ו - 1/3 מס רכישה. גם ידוע בציבור נחשב לעניין זה. העברה ללא תמורה בין בני זוג אגב גירושין בתמורה או שלא בתמורה פטורה לחלוטין ממס שבח ומס רכישה.
3. מניעת סכסוכים עתידיים בין יורשים
על מנת למנוע מצב בו לאחר המוות יחלו סכסוכים בין היורשים דבר אשר עלול להביא למצב בו הדירה תגיע ליורשים אשר המוריש לא ביקש להעביר להם את הדירה, כתוצאה למשל מפגמים בצוואה. העברת דירה אל היורש אליו מבקשים להעביר את הדירה בעוד המעביר בחיים מונעת למעשה אפשרות כזו, ומעניקה ודאות לגבי הבעלות בדירה. המעביר אף יכול לשמר לעצמו זכות מגורים בדירה עד אריכות ימים ואף לרשום זכות זו בלשכת רישום המקרקעין.
4. הגנה על הדירה במערכת יחסים פרק ב'
העברת דירה על שם הילדים מנישואין קודמים כאשר למעביר מערכת יחסים זוגית פרק ב' הינה פתרון יעיל לבעיה זו. אמנם הסכם יחסי ממון המחריג את הדירה ממסגרת איזון המשאבים, יכול לספק הגנה אך לעיתים בן הזוג החדש יכול לסרב לחתום על הסכם או לחילופין יכול לנסות ולבטל את ההסכם בדיעבד בעילות שונות. חתירה מזו, במידה ובני הזוג מתגוררים באותה הדירה הרי שלבן הזוג הנותר בחיים יכולה לצמוח זכות מגורים באותה הדירה הגם שבצוואה הדירה מורשת לילדים מנישואיו הקודמים. העברת דירה ללא תמורה בחיים הינה אפשרות היעילה ביותר למניעת כל המצבים האלה.
חסכון של מס שבח במקרה של הורשה עתידית
חוק מיסוי מקרקעין ( סעיף 62 )מעניק פטור מיוחד ממס שבח בגין דירה אשר התקבלה בירושה בנוסף לפטור הרגיל. יחד עם זאת על מנת שהיורש יוכל להנות מן הפטור צריכים להתקיים מספר תנאים המנויים בחוק:
א). המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש
(ב). לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג). אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.”
מצב בו המוריש בעת פטירתו היה בעלים של שתי דירות הרי שהיורשים לא יכלו להנות מן הפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה לכן על מנת שניתן יהיה לנצל פטור זה, על מוריש להעביר את הדירה במתנה למשל לבנו ( או לקרוב אחר המנוי בסק' א ) ואז יוכל מי שירש את הדירה הנוספת להנות מן הפטור המיוחד של דירה שהתקבלה בירושה.
העברת דירה במתנה בהיבט המשפטי
כאשר הורים רוצים לבצע העברת דירה במתנה לילדים שלהם, בד"כ פעולה זו מבוססת על הרצון הטבעי לדאוג לילדים. עם זאת במקרים מסוימים העברת דירה ללא תמורה במתנה מתבצעת כדי להתחמק מתשלומי מיסים בתחום המקרקעין, מה שעשוי להוביל את בהמ"ש שלא להכיר במתנה זו.
כדי למנוע מצב בו בהמ"ש פוסק כי ההעברה בוצעה בחוסר תום לב, חשוב להבין כיצד מעובד התהליך במערכת, אותו תהליך הכולל את ההעברה באופן חוקי. מכיוון שמדובר בהליך מורכב המצריך בירוקרטיות לא מעטות ולא פשוטות, ההמלצה הנכונה ביותר היא לקבל סיוע מאת עורך דין נדל"ן או עורך דין מקרקעין.
באילו מקרים בהמ"ש מכיר בהעברת דירה במתנה?
- במקרים בהם בוצע הרישום של זכויות הטאבו על שם הילד, בהמ"ש עשוי להכיר בזה כהעברת דירה ללא תמורה כמתנה.
- בנוסף, בהמ"ש עשוי לאשר את העברת הנכס כמתנה במקרים של פטירה.
- מנגד אם הדירה הועברה בפן הטכני לרשות הילד, לאחר מות ההורה, בהמ"ש עשוי לדחות את הבקשה.
העברת דירה ללא תמורה על תנאי
נוסף על המקרים לעיל, קיימים מקרים בהם דירה מועברת כמתנה על תנאי. מה שאומר שבעל הנכס מבקש לשמור את זכויותיו בבית. יש לציין, העברת דירה ללא תמורה מצריכה לקיחה בחשבון של מגבלות קנייניות, כאשר אלו קובעות אם מדובר במתנה או בזכויות בפועל של בעלות על הנכס.
זאת, לרבות מגבלות קלות אובליגטוריות, הנוגעות לתנאי הסף של נותן הדירה. זאת, כתנאי לקבלת הדירה ללא שום תמורה.
ישנם תנאים מסוימים עליהם מבוססת העברת נכס על תנאי, כדלהלן:
- זכויות המגורים של מעביר הדירה
- קבלה של שכ"ד ותקבולים למעביר הנכס
- זכות של וטו נותן הדירה על מכירה לצד ג'
- זכותו של מעביר הנכס למטרת מכירת הנכס.
במקרים שלעיל, בהמ"ש למעשה בודק את הכוונה האמיתית מאחורי נותן המתנה.
בכך, בהמ"ש מברר את ההיבטים הבאים:
- האם הכוונה היא להעביר את הדירה במתנה בעוד בעל הנכס בחיים.
- האם הכוונה היא להעביר את הדירה רק לאחר מותו של בעל הנכס.
העברת דירה במתנה ללא תמורה והקלות המס
בעוד שרוב עסקאות המקרקעין יוצאות לפועל במסגרת של נתינה וקבלת תמורה כספית או תמורה אחרת. נכסים מסוימים מועברים לעיתים בין הורים לילדיהם, בני קרובי משפחה, כחלק מעסקאות עסקיות שונות וכן הלאה. במקרים אלו שבהם דירה מועברת במתנה, בד"כ מקבלי הנכס יהיו בני משפחה שאין להם כסף בעצמם לרכישת נכס.
לכן, בחוק הישראלי קיימות הטבות שונות אשר נוגעות לתשלומי המיסים החלים על עסקאות מקרקעין.
הקלות המס ניתנות על מנת לנסות להקל על מקבלי המתנה עד כמה שניתן במסגרת הסטטוס הכלכלי שלהם. למשל, בחוק קיימות הטבות אשר נוגעות לתשלומי מס שבח, מה שבמקרים מסוימים יתבטא בפטור ממס השבח, אך גם פטור חלקי ממיסי הרכישה.
חשיבות הסיוע המשפטי עם עורך דין הבקיא בעולם הנדל"ן
כאמור לעיל, מדובר בעסקה בעלת משמעויות בתחומים שונים. על כן גם כאן יש צורך בליווי משפטי של עורך דין. המסירה יכולה להתבצע בנכסים שונים בנוסף לדירת מגורים. כמו למשל חנות, משרד, או אפילו משק חקלאי.
קיימת אפשרות של העברת דירה ללא תמורה לבן משפחה וקיימת גם האפשרות להעביר בין יורשים, באמצעות הסתלקות מירושה ועוד. ברי כל אחת מן העסקאות כפופה לחקיקה הספציפית בנושא. וכן יש צורך לוודא כי הצדדים מבינים את המשמעויות השונות של העסקה ונעשית מתוך רצון חופשי והסכמה.
לשם כך חובה שיהיה בעסקה עורך דין הבקיא בעולם הנדל"ן, מבין לעומק את הנושא וידע להסביר לצדדים את המשמעויות השונות של העסקה וכן לכוון אותם לביצוע העסקה המתאימה להם.
אנשים עשויים להתבלבל ולחשוב כי העברת דירה במתנה היא כפעולה פשוטה מבחינה משפטית. אבל בפועל התמונה היא אחרת. חשוב לבדוק את הנסיבות הספציפיות של כל מקרה לגופו. כאשר נבדקים, בין היתר, התנאים והנסיבות טרם ביצוע העברת המתנה.
בפועל, תפקידו של עורך דין נדל"ן ומקרקעין הוא להבין כיצד צריך לבצע את התהליך באופן שיטיב עם לקוחותיו. קרי מוסרי או מקבלי הדירה. בשורה התחתונה. מומלץ לעבור את התהליך רק בסיועו של עו"ד מקרקעין ונדל"ן.
ערן קאופמן, עו"ד
ענבר פטר קאופמן, עו"ד
איתן קאופמן, [רו"ח], עו"ד
