עורך דין מכירת דירה

מהו תפקידו של עורך דין מכירת דירה?

עורך דין מכירת דירה הוא עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. ולכן הוא ממלא תפקיד חשוב במכירת הנכס בהצלחה ובמקסום פוטנציאל הרווח הגלום בעסקה.
בגדול תפקידו המרכזי  של עורך דין מכירת דירה הוא להגן על מוכרי הדירה. יש לוודא שהם מקבלים את הזכויות שלהם הם זכאים בהתליך ביצוע עסקת מכירת הדירה. ולכן על עורך הדין לבצע מספר בדיקות שמטרתן לוודא שהלקוחות שלו מוגנים בצורה הטובה ביותר. 

עורך דין מכירת דירה ונדל"ן יכול לספק שירותים נוספים מלבד ליווי ברכישת דירה. כמו למשל יישוב סכסוכי נדל"ן, ניסוח ייפוי כוח מתמשך לבעלי נכסים, ליטיגציה בבתי המשפט (ייצוג) ועוד. בתוך כך, בעוד שחלק מעורכי הדין יצמחו בתחום מסוים, אחרים יתמחו בתחום אחר. 

תפקידו של עורך דין מכירת דירה, הוא להגן על מוכרי הדירה ולוודא שהמוכרים יקבלו את מלוא הזכויות המגיעות להם מביצוע העסקה ולשם כך הוא מבצע בדיקות מקדמיות עוד טרם מכירת הדירה.

עם זאת, חלק מההיבטים בעסקת נדל"ן הם תחת האחריות של הלקוחות, כמו למשל:

• בדיקת הנכס ע"י חברת בדק בית
• הערכת שווי הנכס ע"י שמאי מקרקעין
• בדיקה של חלק מעלויות המיסוי
• התאמת תמהיל משכנתאות

לפני שבוחרים עורך דין מכירת דירה להסתייע בו, חשוב לבדוק מהם סוגי ההתמחויות של אותו עורך דין מקרקעין. באופן פעולה זה, יהיה אפשרי לבחור איש מקצוע נכון ביותר לסוג המקרה.

תפקידיו של עורך הדין במכירת דירה יד שניה

עורך דין מכירת דירה ערן קאופמן מייצג את המוכר לצורך עריכת הסכם המכר (מסמך משפטי שמסדיר את התנאים והמפרטים של מכירת נכס בין הקונה למוכר), תוך ניהול מו"מ מול עורך הדין של הקונים. במהלך המו"מ, מוחלפות טיוטות הסכמים ומבוצעות התאמות משפטיות להבטחת הגנה מרבית למוכר. 

בנוסף עורך הדין עורך תכנון מס מוקדם, במטרה להפחית את מס השבח שייגבה מהמוכר ולקבוע את סכום המס המינימלי בנסיבות המקרה על פי החוק. לאחר החתימה על ההסכם, עורך הדין מדווח לרשויות המס, אחראי על ניהול חשבון נאמנות במידת הצורך, ומבצע את העברת הזכויות מהמוכר לקונה.

היתרונות של עורך דין בייצוג לקוח ברכישת דירה יד שנייה:

כאשר עו"ד קאופמן מייצג את הקונה הוא מקיים מו"מ עם עורך הדין של המוכר, תוך החלפת טיוטות הסכמים ועריכת התנאים המשפטיים שמגנים על הקונה בצורה מיטבית. במסגרת ייצוגו, עורך הדין עורך תכנון מס מוקדם שמסייע להפחית את מס הרכישה הנדרש מהקונה, ככל שניתן. 

לאחר החתימה על ההסכם, עורך הדין מדווח לרשויות המס, רושם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (או משכון אם ניתן), ואחראי על רישום הזכויות ו ורישום המימון באמצעות המשכנתא. הוא ידאג ללוות את הקונה בתהליך רישום הערת האזהרה לטובת הבנק לצורך העברת כספי הלוואה.

מה עורך דין מכירת דירה עושה בפועל?

• הוא מבצע בדיקות למקום, עושה תכנון מס נכון ומחפש דרכים לפטור את בעלי הנכס מתשלומים מיותרים
• לעורך דין מכירת דירה יש תפקיד חשוב בהגנה על זכויות המוכר.
• ליווי מלא וצמוד של בעלי הדירות לאורך מלוא התהליך תוך מתן ייעוץ מקצועי ומתווה כמה מסימני האזהרה שיש לשים לב אליהם בכל עסקת נדל"ן ובכל עשה ואל תעשה לפני הכניסה לעסקה.
• בדיקות מקדמיות הקשורות לנכס כגון, העדר שיעבודים, העדר חובות הרובצים על הנכס, זהות בעלי הנכס האמיתיים העדר זכויות צד ג' גודל הנכס בפועל וכולי.

אלו הם חלק מההיבטים בהם עורך דין מכירת דירה מטפל

• הגנה על זכויות ואינטרסים
• בדיקת הנכס לרבות בדיקת מיסים לתשלום
• פיקוח על משא ומתן בין קונים לרוכשי דירות
• טיפול באלמנטים ותהליכים בירוקרטיים נלווים לתהליך
• סיוע במכירה ורכישת דירה עד כדי הביצוע שלה בפועל

איך לבחור עורך דין מכירת דירה?

הליך מכירת דירה או רכישת דירה מחייב העברת סכומי כסף גדולים. לאור היקף הכספים העוברים ידיים בעסקאות מקרקעין, נלוות גם הוצאות הנגזרות ממנו כגון, הוצאות תיווך, שכר טרחת עו"ד, מיסוי וכדומה. ההוצאות בהתליך מכירה דירה הן גבוהות ולכן מומלץ לחסוך בהן.

אמנם בטווח הקצר נראה כי מדובר בחיסכון, אבל רכישת / מכירת דירה הינה הליך משמעותי ביותר הטומן בחובו סיכונים כלכליים רבים בסכומים גדולים, ועל כן החסכון בסופו של דבר עלול לעלות ביוקר ומדובר בעסקאות המחייבות מעורבות עורך דין מכירת דירה המתמחה בתחום המקרקעין, אשר ידאג לשמירה על האינטרסים של הלקוח.

דגשים בבחירת עורך דין מכירת דירה ומקרקעין

בשלב הראשון חשוב לשים את הדגש על מציאת עו"ד נדל"ן אשר מתמחה באזור בו ממוקם הנכס. בכל עיר בארץ עשויות להיות קיימות בירוקרטיות שונות, היתרים שונים בעירייה, תקנות אזוריות ועוד. לכן, חשוב שהוא יתמצא באותו אזור נתון.

בנוסף, חשוב לוודא שאתם מודעים לכלל העלויות הנלוות לשכירת עורך דין מכירת דירה ונדל"ן. העמלות הנוספות עשויות לכלול עלויות סגירת עסקה או תיווך (ישנם מתווכי דירות שבהכשרתם הם גם עו"ד וכך גובים הן תיווך והן ייעוץ משפטי), מיסים או עמלות משפטיות אחרות.

האם עורך דין מכירת דירה נדרש בכל עסקה

התשובה היא: לא, הוא אינו נדרש בכל עסקה של מכירה או רכישה של נכס. עם זאת, ההמלצה היא כן להסתייע בעורכי דין אלו. גם אם אתם בטוחים שאתם יכולים לבצע את העסקה ללא כל סיוע משפטי מקצועי, חשוב לזכור שעורכי דין מודעים להיבטים שונים של העסקה.

מעבר לכך שעורכי דין יכולים לעזור להימנע מכל מיני מלכודות נדל"ן, הם יכולים גם לסייע ללקוחותיהם לחסוך כסף בכיס במיידי ובטווח הארוך. למשל, הוא יכול בקלות לזהות סעיפים בעייתיים בנסח טאבו ולהזהיר את הקונים. בהיבט הזה, סיועו של עורך דין מכירת דירה יהיה כלכלי ומשתלם.

בעסקת מקרקעין קיימות הוצאות נילוות ניכרות. מעורבות של עורך דין תוכל לצמצם את ההוצאות למינימום האפשרי במסגרת החוק. עו"ד נדל"ן ומקרקעין יוכל לקרוא את ההסכם לעומק ובעיקר את האותיות הקטנות. הוא יבין ויסביר את האמור להתרחש בכל שלב בהליך ויוודא כי זכויות הלקוח לא ירמסו בדרך. לכן ליווי של עורך דין מכירת דירה אינו המלצה כי אם חובה של הלקוח כלפי עצמו.

הבטחת בטוחות ואמצעי תשלום

מכירת דירה היא כנראה העסקה המשמעותית ביותר שאדם יבצע בחייו, ולכן חשוב לוודא שהתשלום עבור הנכס מתבצע בצורה מסודרת ומאובטחת. עורך הדין שמלווה את המוכר יבדוק את אמצעי התשלום ויבטיח כי התמורה שתתקבל עבור הדירה תעבור בצורה שלא תסכן את המוכר. אמצעי התשלום יכולים לכלול העברות בנקאיות, שיקים, העברות נאמנות דרך בנקים או טיוב מנגנוני תשלום נוספים.  חשוב לוודא שהמוכר יקבל את כל הכספים המגיעים בטרם או בת בבת עם מסירת המפתח לדירה. 

כיצד עובד מנגנון אמצעי התשלום עבור הדירה?

יתכן מצב בו התשלום האחרון או חלק ממנו לא ישולם למוכר ישירות, אלא יופקד בנאמנות בידי עורכי הדין. מצב כזה יווצר במידה והמוכר לא יוכל להמציא במועד התשלום האחרון ומסירת הדירה, שהם חיובים שלובים כלומר אין אחד בלי האחר.

מנגנון זה נועד מחד להבטיח את תשלום מלוא התמורה למוכר עם מסירת החזקה בדירה לרוכש, ומאידך להבטיח את מסירת מלוא האישורים הדרושים לצורך העברת הדירה על שם הרוכש בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. עורך הדין יסייע להקים מנגנונים משפטיים מתאימים אשר יבטיחו את התשלומים העתידיים, כך שהמוכר יהיה מוגן משפטית ולא יווצר מצב בו הוא מסר את הדירה לקונה אבל הקונה לא שילם את מלוא התמורה.

בדיקות בנוגע לזכויות צד שלישי

לפני שמממשים עסקת מכירת דירה, יש צורך לבדוק את כל המידע המשפטי לגבי הנכס. פעמים רבות ישנם חובות או זכויות של צד שלישי בנכס, כמו הלוואות משכנתא או זכויות של שותפים במקרקעין. 

עורך דין מכירת דירה עורך את הבדיקות המשפטיות הנדרשות במערכת המידע הממשלתית כמו רשם המשכונות, מסמכי טאבו או רשות מקרקעי ישראל, ומוודא שאין הגבלות משפטיות שיכולות להוות סיכון עבור המוכר. אם קיימת משכנתא, על עורך הדין לנהל את תהליך פירעונה עם הבנק כדי שהנכס יעבור לבעלותו של הקונה ללא עיקולים או התחייבויות עתידיות. 

בנוסף, יתכן ויתגלו הערות אזהרה שנרשמו על הנכס, מה שיכול למנוע את תהליך מכירת הדירה אם לא יוסרו לפני סיום העסקה.

עריכת חוזה מכר

שלב מהותי נוסף בשירות של עורך דין מקרקעין הוא עריכת חוזה מכר. כלומר חוזה שבו מפורטים תנאי עסקת מכירת הדירה. לכל סעיף השפעה משמעותית על אופן מימוש העסקה, ולכן רק בעזרת עורך דין המתמחה במקרקעין תוודאו כי העסקה תבוצע בדרך הנכונה ובעיקר הבטוחה ביותר.

דגשים חשובים בחוזה המכר הם:

• לוח תשלומים - יש לעמוד על כך שכבר במעמד החתימה על חוזה המכר תשולם 10% מהתמורה, לפחות. במקרים שבהם הרוכש מבקש משכנתא, יש לדרוש ממנו תשלום 25% מהתמורה, לפחות, עוד לפני מתן האישור למשכנתא על הדירה.
• מסירת החזקה - תתבצע רק לאחר קבלת מלוא התמורה.
• מנגנוני הגנה - מרכיב קריטי שנועד למנוע נזקים ממשיים ובלתי הפיכים. למשל, פיצוי אם הרוכשים יפרו חוזה, ייפוי כח לביטול הערת אזהרה, ועוד.

התמודדות עם עסקאות מורכבות

במקרים מסוימים מכירת דירה אינה תהליך סטנדרטי אלא דורשת טיפול מיוחד של עורך דין מקצועי. לדוגמה כאשר מדובר בדירה שעוברת פרויקט תמ"א 38, עורך הדין יוודא כי יש אישורים מתאימים להשלמת פרויקט השיפוצים והרחבות, ובכלל זה את ההתנהלות עם קבלנים, רשויות מקומיות או גופים ציבוריים המעורבים בתהליך. 

אם הדירה נמכרת על ידי יורשים, ידרשו בדיקות נוספות והסדרת צוואה או אישור בית משפט, שעל פיהם יוכל המוכר להשלים את מכירת הדירה כחוק. לעיתים, עסקת מכירה עשויה להתקל בקשיים נוספים כאשר מדובר בנכסים שנרכשו בהסכמים של קבוצות רכישה או בהסכמים משפטיים אחרים. עורך דין מכירת דירה יבדוק את כל ההסכמים הנוגעים לנכס ויבצע את ההתאמות הנדרשות.

ליווי עד לסיום הרישום על שם הקונה

השלב הסופי במכירת דירה הוא ההעברה הרשמית של הזכויות מהמוכר לקונה. עורך הדין מלווה את המוכר עד לסיום רישום הזכויות בטאבו ובכך משלים את העסקה. אחרי שהמוכר מכר את הנכס והקונה העביר את מלוא התמורה בגין הנכס, יש לדאוג להשלמת הרישום במנהל מקרקעי ישראל או בטאבו, תלוי במקרה. 

כדי להבטיח שהעברת הזכויות תהיה תקינה, עורך הדין מבצע את כל הבדיקות הדרושות אצל הרשויות ומוודא שהעסקה לא נתקלת בעיכובים או בעיות. רק לאחר סיום ההליך, יוכל הקונה לקבל את מלוא זכויותיו בנכס, ויתקבל אישור משפטי כי בעלות הדירה אכן עברה אליו.

בדיקות מקדימות לפני מכירת הדירה:

במסגרת השירות שמעניק עורך דין מקרקעין למי שרוצה למכור דירה, מתבצעות כאמור מספר בדיקות מקדמיות, בעלות ערך משמעותי. חשוב לערוך אותן עוד לפני הצעת הדירה למכירה.

עריכת בדיקות מקדמיות הינו שלב חובה בטרם כניסה לעסקה וחלק מתפקידו של עורך דין מכירת דירה. עליו לוודא כי מדובר בעסקה כדאית כלכלית וברת ביצוע. דילוג על שלב זה עלול לגרום ללקוח הפסדים כספיים ניכרים ואף להותירו ללא נכס ביד.

1. בדיקת מצב הדירה בטאבו (לשכת רישום מקרקעי ישראל) 

מטרת הבדיקה היא לאמת את זהות בעל הנכס. כיצד מבצעים את הבדיקה? מאמתים את זהות בעל הנכס כפי שהיא מופיעה בתעודת זהות עם הנסח בטאבו. מה קורה אם הדירה אינה רשומה בטאבו? קיימים מצבים כאלה. ובמקרים מסוג זה, עורך הדין מבקש טופס אישור זכויות מהחברה המשכנת, היא שאחראית על הרישום של בעלי הנכס או ממנהל מקרקעי ישראל. 

בדיקת נסח טאבו / רשם המקרקעין

אם בנסח הטאבו [נסח של לשכת רישום המקרקעין] לא מופיע שם המוכר, לרוב לא ניתן לערוך הסכם מכר ובכל מקרה נשוא זה דורש בירור מעמיק: האם המוכר אכן רכש את הדירה, דיווח על כך לרשויות ושילם את המסים הנדרשים אולם לא העביר בעלות?

בעיה נוספת שמאותרת באמצעות בדיקת הנסח היא עיקולים או שעבודים אשר מוטלים על הדירה (בחלק מהמקרים מבלי שהבעלים יהיו מודעים לכך). עורך דין מיומן יטפל בפן הבירוקרטי ויאפשר את מכירת הדירה, אבל חשוב לקחת בחשבון את מימד הזמן. הליך הסדרת הרישום עשוי להימשך זמן מה. 

אם בודקים את הנסח רק כאשר יש מתעניינים, עלולים לפספס אותם בגלל הצורך להמתין להסדר הרישום בנסח וגם בגלל שהקונים הפוטנציאליים עלולים לחשוד שמנסים להונות אותם. לכן חשוב לפנות לעורך דין עוד לפני פרסום הדירה.

2. קביעת ערך הדירה - בדיקה הנדרשת על מנת לתמחר נכון את שווי הנכס.

3. בדיקת מיסים ואגרות: פטור ממס שבח / הפחתת חבות המס

קיימים מיסים מטעם העירייה ובמקביל מהמדינה, עורך הדין בודק את כולם. אם קיימים מיסים כמו לדוגמה, מס שבח או ארנונה. עורך דין מכירת דירה בקי בדיני מקרקעין ולכן עליו לבדוק אם קיימת אפשרות לקבל פטור ממס שבח. איך עושים את זה? על מנת לקבל פטור ממס שבח יש לעבור תקופת הצטננות בין תקופת מכירות הדירות. עורך דין מקרקעין מיומן מסייע להשיג פטור או להפחית את גובה התשלום לרשות המיסים כשאין היתכנות לפטור. 

ניתן כאמור לזכות בפטור כשלאדם דירת מגורים יחידה. במקרים מסוימים תושב ישראל יהיה זכאי לפטור גם במכירת 2 דירות ביחד, אך בתנאי חשוב במיוחד - מטרת המכירה צריכה להיות רכישת דירה אחת במקומן.

הפטור תקף כאשר מתקיימים 2 תנאים:

1. תקופת הצטננות של 4 שנים אם הדירה לא שימשה דירת קבע.
2. תקופת הצטננות של 3 שנים במקרה והדירה היתה דירת קבע.

חישוב שיעור מס שבח

שיעור מס השבח בישראל הוא 25%, והוא מחושב מההפרש שבין מחיר המכירה למחיר רכישת הנכס בניכוי הוצאות. עבור דירות שנרכשו לפני 2014 החישוב מורכב יותר מפני שהרווח עד ה-31.12.2013 לא נלקח בחשבון. גם כך, לנוכח עליית מחירי הנדל"ן הדרמטית בישראל, חבות מס זה עלולה להיות גבוהה מאוד. 

תנאים לקבלת פטור ממס שבח:

א. פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה יהיה 12 חודשים לכל היותר.

ב. המוכר או המוכרת רכשו דירה אחרת, בטווח הזמן של החל משנה לפני / אחרי מכירת הדירה השנייה .

ג. שוויה של הדירה שנרכשה הוא 75% או יותר מהסכום הכולל שבו נמכרו שתי הדירות. תנאי זה נועד כדי להבטיח כי ההון אכן נוצל לרכישת דירה.

ד. שוויין הכולל של שתי הדירות שנמכרו הוא  כ -2.2 מיליון ש"ח לכל היותר (התקרה המדויקת משתנה משנה לשנה).

ה. דרך פעולה נוספת היא הפחתת חבות המס על בסיס ניכוי הוצאות שונות מהרווח: 

שיפוצים שבוצעו בנכס, תשלומי מיסים ואגרות, שכר הטרחה של עורכי הדין ושמאי המקרקעין ברכישה ובמכירה, דמי תיווך בשתי העסקאות ועוד. בהתאם בעזרת עורך דין המתמחה במקרקעין / מכירת דירה יוודא שחבות המס תהיה מינימלית.

פטור מס שבח על מכירת דירה יחידה

אחד הסוגים הפופולאריים ביותר לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירה יחידה ויש לעמוד בתנאים מסויימים על מנת לקבל את הפטור הזה: 

• הדירה היא בבעלות המוכר מינימום 18 חודש.
• זו הדירה היחידה של המוכר. אם יש למוכר דירה שנייה נוספת, הוא צריך לעמוד בשני התנאים הבאים:
• הזכויות שלו בדירה לא עולות על 1/3
• אם הדירה התקבלה בירושה, חלקו בדירה לא יכול לעלות על 1/2

4. פטור מהיטל השבחה / הפחתת היטל השבחה

היטל השבחה משולם לרשות המקומית בגין החלטות שלה שהובילו לעליית ערך הנכס: אישור שימוש חורג בנכס, אישור הקלה (למשל היתר לחרוג מקווי הבניין) ואישור תב"ע. גובה ההיטל הוא 50% מעליית הערך של הנכס שנגרמה בעקבות החלטת הרשות. 

ישנם קריטריונים שונים לקבלת פטור מההיטל, ובהם למשל בנייתה או הרחבתה של דירת מגורים ששטחה הכולל הוא 140 מ"ר ומטה, בתנאי שהבעלים התגורר בה לפחות 4 שנים לאחר השלמת הפרויקט (או לחילופין שקרוב משפחה התגורר בה בפרק זמן זה). כמו כן עשוי עורך דין מקרקעין מיומן למצוא עילות להפחתת גובה ההיטל, בעזרת שמאי מוסמך.

4. חריגת בנייה בנכס ללא היתר בנייה או התאמה לתוכניות המקוריות של הנכס.

חריגות בנייה התוצאה שלהן היא הורדה מערכו של הנכס.

5. תשלום קיים על משכתנא שלא שולמה

אם מדובר במכירת דירה יד שניה, חובתו של עורך הדין לבדוק אם קיים חוב של משכנתא עליה. במידה ואכן קיימת משכנתא, חובתו של בעלי הנכס לסגור את החוב הקיים.

עו"ד ערן קאופמן - ליווי משפטי מלא במכירת ורכישת נכסים

עורך דין ערן קאופמן, בעל ניסיון משפטי עשיר מאז 1994, מתמחה במגוון רחב של תחומים משפטיים, לרבות פירוקים, כינוס נכסים וניהול הליכי חדלות פירעון. מומחיות זו מקנה לו יתרון משמעותי גם בעסקאות נדל"ן, בהן נדרשת הבנה מעמיקה של היבטים משפטיים, פיננסיים וחשבונאיים

בין אם מדובר במכירת דירה יד שנייה או ברכישת נכס מידי כונס נכסים, ליווי משפטי מקצועי הוא קריטי למניעת הפתעות בלתי צפויות שעלולות לגרום להפסדים כלכליים ולעיכובים ברישום הזכויות. עו"ד קאופמן מעניק מעטפת משפטית מלאה הכוללת בדיקות מקדמיות מקיפות, ניסוח חוזים השומרים על אינטרס הלקוח, ניהול משא ומתן מול הצד השני וביצוע כל ההליכים הרשמיים מול הרשויות.

כל עסקת נדל"ן "פשוטה" ככל שתיראה,עשויה לכלול מורכבויות משפטיות בלתי צפויות – החל מבדיקות אמיתות הרישומים, חובות ושעבודים הרובצים על הנכס, ועד סוגיות מס העלולות להשפיע על העסקה. ניסיונו של עו"ד קאופמן בטיפול בביטול שעבודים, תכנון מס והבטחת רישום נקי וחוקי של הנכס, מבטיחים ללקוחותיו שקט נפשי ועסקה בטוחה המבוצעת בהתאם לכל התקנות והחוקים בישראל

משרד עורכי דין קאופמן מתמחה בעסקאות נדל"ן

עליכם להשתמש בשירותיו של עורך דין מכירת דירה לטובת תהליך מוצלח ושקט, אשר יידע לבצע את הבדיקות הרלוונטיות. אם הינכם מחפשים עורך דין, ניתן ליצור איתנו קשר ונעזור לכם. על מנת לבחור אחד אשר יהיה מתאים ונכון והתאים ביותר להליך חשוב מאוד לבחור בעורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין.

בנוסף כיוון שמדובר לרוב בעסקה משמעותית כלכלית ועיתים אף רגשית חשובה שיחה מקדימה של הבנת הצרכים הדרושים ללקוח וכן ניסיונו של עורך דין בתחום. ערן קאופמן הינו עורך דין מכירת דירה בעל ניסיון רב בתחום וילווה את הלקוח במקצועיות וברגישות הנדרשת.